L’État des risques et pollutions (ERP) en quelques points

Imposé par le Code de l’environnement, l’ERP désigne l’état des risques et pollutions. Il s’agit d’un document obligatoire en cas de mise en location ou de mise en vente d’un bien immobilier construit ou d’un terrain. Ce document comporte diverses sections relatives aux risques de pollution d’un sol, d’un bâtiment ou d’une parcelle.

Afin de savoir si le bien est concerné, le propriétaire peut faire appel à l’aide au remplissage de l’ERP mise en ligne par le ministère de la Transition écologique. En renseignant son adresse, il sait s’il a l’obligation de fournir un ERP à son futur locataire ou à son futur acquéreur. C’est un document technique complexe à produire : il est donc préférable de le faire réaliser par un professionnel du diagnostic immobilier.

Votre diagnostiqueur s’occupe de récupérer l’ensemble des informations concernant la zone dans laquelle se trouve votre bien et vous fournit un document officiel attestant de la véracité de ces informations.

Bon à savoir : l’ERP n’est pas identique et est indépendant de l’ERPS (État des Risques et Pollutions des Sols).

Validité ?

6 mois maximum, durée minorée en cas d’évolution des arrêtés préfectoraux

Qui ?

Le propriétaire vendeur ou bailleur, que le bien soit un appartement, une maison, un terrain ou un local professionnel

Quand ?

Dès la première visite, puis joint à l’acte de vente ou au bail de location

L’ERP constate une pollution, quelles conséquences ?

Si l’ERP n’a pas été fait, n’est pas présent dans l’acte de vente ou le bail de location, ou bien s’il est erroné car il ne reprend pas toutes les informations publiques disponibles fournies par l’État au service urbanisme de votre commune via la préfecture, l’acquéreur ou le locataire peut :

Demander la résolution du contrat sans condition, qu’il s’agisse d’un bail de location ou d’un acte de vente en cours de signature.
Exiger une réduction du loyer ou une restitution du prix de vente.
Saisir le tribunal d’instance afin de réclamer des dommages et intérêts.

Dans le cas où l’ERP est positif et constate donc une pollution dans la zone dans laquelle se trouve le bien avant la mise en location ou la signature d’un acte de vente, les recours des locataires et acquéreurs sont les mêmes, mais n’obligent en rien le vendeur à réaliser des travaux, à réduire le loyer ou le prix de vente. Il s’agit là d’un document purement informatif pour les futurs occupants du bien, concernant les risques encourus.

Attention : la DGCCRF peut pénaliser le bailleur d’une amende de 300 000 euros et d’une peine de 2 ans de prison en cas d’absence d’ERP dans les zones où celui-ci est obligatoire pour la location d’un bien immobilier.

Validité de l’État des risques et pollutions (ERP)

Le diagnostic État des risques et pollutions n’a pas de durée de validité à proprement parler : il est soumis à la seule condition que la zone n’évolue pas, autrement dit qu’elle ne soit pas confrontée à d’importantes pollutions ou sinistres.

Il est cependant obligatoire de fournir un ERP datant au maximum de 6 mois avant la vente ou la mise en location du bien.

ERP : qui doit le faire ?

C’est au propriétaire vendeur ou bailleur de mandater un diagnostiqueur pour réaliser un état des risques et pollutions.

Le document peut être réalisé par un particulier s’il le souhaite. Cependant, cela est déconseillé au vu de la quantité d’informations qu’il faut récupérer et du fait que la responsabilité engagée est alors celle du particulier et non plus celle du professionnel. Il faut donc s’assurer de la véracité des informations transmises via un ERP rempli par un particulier, afin d’éviter des déconvenues aussi bien pour le vendeur, le bailleur, l’acquéreur que pour le locataire.

Quand réaliser l’ERP ?

L’ERP est un document qui doit être fourni dès la première visite d’un bien, et joint au bail de location dans le cadre d’une mise en location d’un bien situé dans une zone à risque.

Au même titre que pour la location, l’état des risques et pollutions doit être fourni dès la première visite et joint à la promesse de vente (compromis de vente) ou, à défaut, à l’acte authentique.

L’état des risques et pollutions doit être signé par l’acquéreur ou le locataire. Le bailleur ou propriétaire vendeur doit également en conserver une copie afin de prouver, lors d’un éventuel litige, que l’acquéreur ou le locataire a bien été informé.

Bon à savoir : si le bien se trouve dans une zone ayant subi un sinistre et que le bailleur ou le propriétaire vendeur a touché une indemnité à ce titre, ce dernier a l’obligation de l’indiquer dans l’acte de vente ou dans le bail.