Le mesurage Loi Boutin

Le mesurage Boutin en quelques points

Depuis 2009 et le vote de la loi Boutin, le diagnostic surface habitable est devenu obligatoire. Il concerne tous les biens mis en location et permet de déterminer, via un mesurage précis de chaque pièce, la surface habitable d’un bien.

En France, la surface habitable d’un bien est définie dans les alinéas 2 et 3 de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Cet article détermine également les éléments mesurables, en précisant notamment que les pièces et surfaces mesurées doivent faire partie du volume chauffé, ne pas être enterrées et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.

Il est important de noter la différence entre la surface habitable (loi Boutin) et la surface privative (loi Carrez) : elles ne concernent pas le même type de transaction et n’emploient surtout pas les mêmes méthodes de calcul. La surface habitable doit être indiquée dans le bail lors de la mise en location d’un bien, alors que la surface privative Carrez figure dans un acte de vente.

Validité ? 

Si aucun travaux modifiant les surfaces n’a été effectué, le diagnostic surface habitable est valable de manière illimitée

Qui ? 

Le propriétaire bailleur, lors de la mise en location d’un appartement ou d’une maison

Quand ?

Lors de la mise en location d’un bien : le diagnostic doit être joint au bail de location

Quelles surfaces sont exclues du calcul ?

L’article R. 111-2 exclut automatiquement les locaux suivants, qu’ils soient chauffés ou non :

• Combles non aménagés
• Grottes
• Sous-sols
• Garages
• Remises
• Terrasses
• Loggias
• Balcons
• Séchoirs extérieurs au logement
• Vérandas
• Autres volumes vitrés (cf. article R. 111-10 du code de la construction et de l’habitation)
• Locaux communs et dépendances

Pourquoi le mesurage surface habitable est-il obligatoire ?

Le mesurage surface habitable est obligatoire car il permet d’établir de manière ferme et définitive, dans le bail, la surface réelle et immuable d’un bien immobilier.

La surface habitable faisant régulièrement office de référence pour le calcul du loyer au m², elle doit être la plus fiable possible (marge d’erreur de 5 % seulement). Cela permet de connaître la valeur locative exacte d’un bien à partir d’un critère commun à chaque logement.

Au-delà de l’estimation fiable du bien pour le propriétaire bailleur, le diagnostic surface habitable permet de rassurer le locataire sur les caractéristiques du logement qu’il souhaite louer. C’est pourquoi il doit être annexé au bail de location.

Quelles sont les pièces concernées par la loi Boutin ?

Lors d’un mesurage surface habitable, le diagnostiqueur immobilier se réfère au texte de la loi Boutin (2009) et au code de la construction et de l’habitation (article R. 111-2). Ce texte a pour but de permettre à chaque professionnel et particulier d’identifier et de mesurer au mieux la surface habitable d’un bien.

La loi Boutin a pour objectif de protéger le locataire afin de lutter contre les exclusions. Le diagnostic lui permet notamment de contester la surface habitable indiquée dans le bail de location, avec pour conséquence possible une baisse du loyer.

Erreur de calcul : quelles sont les conséquences ?

Plusieurs types d’erreurs peuvent survenir lors du calcul de la surface habitable. Pour y pallier, il est fortement conseillé de s’appuyer sur l’expérience et les compétences d’un professionnel agréé. Parmi les erreurs les plus fréquentes, on retrouve :

• La mauvaise interprétation des surfaces : l’ajout ou l’oubli d’une surface qui aurait dû ou n’aurait pas dû être prise en compte (surfaces non habitables ou non incluses dans les textes de la loi Boutin). Par exemple, le fait d’intégrer au calcul la surface plancher de combles non aménagés.
• Les erreurs de mesure : la technicité demandée pour mesurer les surfaces exactes de chaque pièce exige une précision de l’ordre de 5 %, qui ne peut être atteinte qu’avec le bon matériel de mesure et les compétences adaptées.

Qui est habilité à le réaliser ?

Le mesurage surface habitable doit être confié à un diagnostiqueur immobilier professionnel, formé à la manipulation d’outils de mesure professionnels et fiables. Les critères exigés sont communs à l’ensemble des diagnostics immobiliers et ne sont pas spécifiques au mesurage : il est donc conseillé de centraliser vos diagnostics auprès du même diagnostiqueur afin d’éviter de répéter ces vérifications d’usage.

Chaque diagnostiqueur Activ’Expertise est expert dans son domaine et doit obligatoirement répondre à ces critères pour appartenir au réseau. En lui faisant confiance pour la réalisation de votre mesurage surface habitable, vous gagnez du temps et optez pour la transparence.