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31 mars 2023

DPE, facteur déterminant pour l’audit énergétique

DPE, facteur déterminant pour l’audit énergétique Diagnostic phare dans la rénovation énergétique, le DPE réformé en 2021 doit désormais partager la scène avec l’arrivée de l’audit énergétique. Cependant, le DPE tient une place importante dans la volonté du gouvernement d’éradiquer toutes les passoires thermiques d’ici 2028. Quel rôle joue -t-il dans la réalisation d’un audit énergétique ? _________________________________________________________________________________________________________ C’est quoi le DPE ? Reprenons depuis le début. L’acronyme DPE pour Diagnostic de Performance Energétique est un diagnostic réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié dans le but d’estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment ou logement. Le rapport est ensuite remis au futur locataire ou propriétaire. Mis en vigueur au 1er juillet 2021, la réforme du DPE a imposé la collecte de nouvelles données d’entrée. Avant sa mise en place, le propriétaire pouvait indiquer ces renseignements sans apporter de preuve. La nature des matériaux ou les épaisseurs ne sont pas vérifiables sans démontage ni sondage. Aujourd’hui, il n’est plus possible de considérer ces informations sans apporter de justificatifs. En effet, le résultat donné par le moteur de calcul de la méthode 3CL s’avère beaucoup plus intransigeant pour les biens anciens dont les justificatifs manquent à l’appel. A l’heure où la classification du DPE constitue un élément majeur dans la vente d’un bien, il est important de ne rien laisser au hasard. Le petit nouveau L’audit énergétique réglementaire fait son apparition depuis les exigences prévues par la Loi Climat et Résilience au 1er avril 2023. Il devient progressivement obligatoire à la vente des logements classés en F et G. Il a pour vocation d’informer les futurs acquéreurs de logement dit « énergivore » à bénéficier de la présentation de scénarios de travaux dans le but d’améliorer leurs performances énergétiques et environnementales. L’audit énergétique réglementaire a une durée de validité de 5 ans et doit être fourni dès la mise en vente du bien. Cet audit a pour obligation de présenter au moins deux scénarios de travaux, une rénovation par étapes (dans l’objectif d’atteindre progressivement la classe B) et une rénovation en une seule fois. Il s’inscrit dans la loi n° 2021-1114 du 22 août 2021 luttant contre le dérèglement climatique. Le duo gagnant Même si ces deux expertises semblent similaires, elles sont bien distinctes. Pour rappel : Le DPE doit être réalisé à un moment T pour constater la situation énergétique d’un logement. Il fait partie des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une location ou d’une vente. L’audit énergétique réglementaire quant à lui, dresse une proposition chiffrée et argumentée de programmes de travaux permettant de réaliser des économies d’énergie à partir d’une étude thermique et d’une analyse détaillée par des recommandations de travaux. C’est à partir de la classe énergétique du bien obtenu grâce au DPE que l’on pourra déterminer si le bien doit être soumis ou non à un audit énergétique réglementaire. Aujourd’hui, l’obligation d’audit concerne seulement les biens F et G en monopropriété. Le DPE et l’audit énergétique réglementaire sont pourtant bien complémentaires ! Ils partagent un triple objectif : Contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre en incitant à effectuer des travaux d’économie d’énergie Pouvoir comparer différents biens immobiliers sur le plan de leur performance énergétique Être informé et informer sur la performance énergétique du bien Le DPE reste plus que jamais d’actualité malgré l’arrivée de l’audit énergétique réglementaire. Véritable faire valoir de la classe énergétique du bien, le DPE travaille main dans la main avec l’audit énergétique pour remplir l’objectif de mettre fin aux passoires thermiques d’ici 2028. Si vous êtes un professionnel ou un particulier, n’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre projet immobilier par un diagnostiqueur immobilier certifié du réseau Activ’Expertise !

14 mars 2023

Les agents immobiliers & la loi Alur

Les agents immobiliers & la loi Alur Comme dans tout secteur d’activité, l’immobilier est régi par certaines dispositions juridiques qui conditionnent l’exercice des professions. Parmi ses dispositions, on retrouve la loi ALUR qui exige une formation continue obligatoire pour les agents immobiliers, des acteurs du secteur qui jouent un rôle considérable dans l’activité des diagnostiqueurs immobiliers. Petit tour d’horizon. C’est quoi la loi Alur ? Entrée en vigueur en 2016, La loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), vient bousculer les conditions de délivrance et de renouvellement des cartes professionnels pour le secteur de l’immobilier. La loi Alur met en place un certain nombre de dispositions relatives à l’encadrement des loyers, la lutte contre l’habitat indigne, la construction de logements neufs, le plafonnement des frais d’agence et à la réglementation des professions de l’immobilier. Elle restructure en profondeur les conditions de délégation de la carte professionnelle entre agent et mandataire immobilier. Petit précis sur la carte professionnelle Pour bien comprendre la loi ALUR et ses enjeux, il est important d’aborder la carte professionnelle T. Obligatoire pour exercer le métier d’agent immobilier, créer son agence immobilière ou établir un réseau de mandataires. Avant la réforme, cette carte avait une durée de validité de 10 ans et la demande s’effectuait auprès de la Préfecture. Aujourd’hui, la loi ALUR a raccourci sa validité à 3 ans et est délivrée par la CCI (Chambre de Commerce et de l’Industrie) avec un renouvellement conditionnée par l’obligation de formation continue. La carte T d’agent immobilier porte sur les activités suivantes : Les transactions sur immeubles et fonds de commerce ; La gestion immobilière ; Les syndicats de copropriété ; Les marchands de listes. Comme le mandataire ne peut détenir une carte T, il se voit dans l’obligation d’utiliser celle d’un agent immobilier ou d’un réseau pour mener à bien une transaction immobilière. Pour en obtenir le droit, il lui faut obtenir une attestation de collaborateur (anciennement appelée carte blanche). S’il s’agit de son renouvellement, il est également soumis à l’obligation de formation continue ALUR. En effet, pour exercer agents immobiliers et mandataires doivent détenir une carte professionnelle et le renouvellement de celle-ci est conditionné par le respect d’un nombre d’heures de formation continue. Une formation devenue obligatoire De fait, il est imposé aux détenteurs d’une carte T de suivre une formation continue. Celle-ci doit être dispensée par un organisme de formation enregistré auprès de la Préfecture. Elle s’oriente sur différents domaines du métier de l’immobilier, certains obligatoires (déontologie, non-discrimination de l’accès au logement), d’autres recommandés (juridique, commercial…). La loi Alur exige une durée de formation minimale de 14h par an ou 42 heures sur 3 ans consécutifs avec forcément 2h de déontologie tous les 3 ans. L’objectif de ces formations continues est le renouvellement et le perfectionnement des acquis et des compétences indispensables pour la réalisation des activités immobilières. Un suivi qui peut sembler fastidieux mais indispensable dans un secteur en perpétuel mouvement. Quel type d’organisme peut former ? Les organismes de formation habilités à dispenser cette formation obligatoire doivent être enregistrés et certifiés QUALIOPI. Le réseau de diagnostic immobilier, Activ’Expertise détient la certification QUALIOPI et propose d’ores et déjà aux agents et mandataires immobiliers une formation de 7h le temps d’une journée. L’objectif de cette formation est multiple : Savoir reconnaître les différents types de pathologie afin de réaliser une estimation juste du bien Savoir comment réagir et estimer les travaux nécessaires Acquérir des compétences supplémentaires pour asseoir sa valeur ajoutée Connaître l’aspect juridique très présent qui lie les métiers d’agent immobilier et de diagnostiqueur immobilier Grâce à la certification QUALIOPI, les agents et mandataires immobiliers peuvent bénéficier d’une prise en charge via leur organisme. Activ’Expertise vous fournit tous les documents obligatoires pour vous faciliter la transmission des informations nécessaires à l’acceptation de votre dossier. Si vous êtes agent ou mandataire immobilier dans l’obligation prochaine de vous former, faites confiance à Activ’Expertise pour vous guider pas à pas et vous accompagner dans le renouvellement de votre carte.

27 février 2023

Tout ce qu’il faut savoir sur l’audit énergétique

Tout ce qu’il faut savoir sur l’audit énergétique L’audit énergétique réglementaire devrait bel et bien entrer en vigueur à compter du 1er avril 2023 s’inscrivant dans l’objectif de la loi Climat et Résilience sur l’éradication progressive des passoires thermiques. Pour gagner en clarté sur le sujet, c’est par ici que cela se passe ! Brief sur l’audit énergétique réglementaire Autrefois l’apanage des bureaux d’études, l’audit énergétique ouvre désormais son champ d’action à d’autres professions. Depuis l’entrée de la loi Climat et Résilience, il s’ajoute en complément du DPE devenant progressivement obligatoire à la vente des logements classés en F et G. Son but ? Il vise à informer les futurs acquéreurs de logement dits « énergivore » à bénéficier de la présentation de scénarios de travaux dans le but d’améliorer leurs performances énergétiques et environnementales. L’audit énergétique se compose généralement : D’un état des lieux général du bien D’une estimation de la performance du bâtiment, s’appuyant sur le DPE De propositions de travaux permettant d’atteindre l’amélioration avec une estimation du coût des travaux pour chaque proposition L’audit énergétique présente au moins deux scénarios de travaux pour les logements F ou G selon deux propositions : – Une rénovation par étapes, avec une première étape pour gagner au moins une classe et atteindre la note E. L’étape finale prévoit d’obtenir la classe B. Une exception faite pour les bâtiments classés F ou G avant travaux qui peuvent atteindre à minima la classe C. – Une rénovation en une fois pour obtenir la classe B sans phase intermédiaire concernant les bâtiments classés F et G. Il s’inscrit dans la loi n° 2021-1114 du 22 août 2021 luttant contre le dérèglement climatique. Des dérogations existent si les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût des travaux ne permettent pas l’obtention de la classe B selon le sens de l’article R.112-18 du code de la construction et de l’habitation. L’audit énergétique a une durée de validité de 5 ans et doit être fourni dès la mise en vente du bien. Une mise en place progressive Actuellement, l’audit énergétique réglementaire est nécessaire lors d’une vente pour des maisons individuelles, bâtiments ou parties de bâtiments comprenant un seul logement ou plusieurs logements ne relevant pas du statut de copropriété et dont la performance énergétique est classée en F ou G. La réglementation s’étendra au fil des ans selon le calendrier mentionné ci-dessus selon la classe énergétique des biens vendus. Le calendrier de mise en &oelig;uvre est le suivant : 1er avril 2023 pour les logements de classes F ou G ; 1er janvier 2025 pour les logements de classe E ; 1er janvier 2034 pour les logements de classe D En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte cette obligation s’appliquera à compter du 1er juillet 2024. Qui est habilité à réaliser l’audit ? L’auditeur doit être un professionnel qualifié qui n’a aucun lien à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. Selon le type de bien immobilier, le professionnel est différent : Lorsqu’il s’agit d’immeubles à usage d’habitation comprenant plusieurs logements, l’audit énergétique peut être réalisé par : Un bureau d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) Un architecte inscrit à l’ordre ayant suivi une formation spécifique ou les sociétés d’architecture Concernant les maisons individuelles, l’audit énergétique peut être fait par : Un diagnostiqueur immobilier certifié (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit) Un bureau d’étude ou une entreprise qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911) Une entreprise certifiée « RGE offre globale » Quel que soit le professionnel qualifié, l’audit énergétique doit être remis lors de la mise en vente. Il est important de préciser que la réalisation des travaux recommandés n’est pas obligatoire pour conclure une vente. L’objectif répond à un devoir d’information auprès de l’acheteur dans la perspective qu’il intègre ces travaux dans son projet d’achat, qui s’accompagne en général d’un programme de rénovation. Qui du compromis de vente ? La question a de quoi inquiéter les vendeurs. Pourtant, les transactions en cours ne devraient pas connaître de perturbations. Si l’on reprend les textes réglementaires, le site du ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires est clair à ce sujet : « les vendeurs de biens dont le DPE est de classe F ou G n’auront pas à produire d’audit énergétique pour les promesses de vente ou, à défaut de promesse de vente, les actes de vente, signés avant cette date [1er avril 2023] ». Pour résumer, Les compromis de vente signés avant le 1er avril 2023 et renouvelé par un acte authentique à compter de cette date n’ont pas l’obligation de réaliser un audit énergétique Les compromis de vente, les promesses unilatérales de vente ou les actes de vente authentique non précédés d’une promesse de vente réalisée après le 31 mars 2023 sont soumis à cette obligation En complément du DPE, la mise en place de l’audit énergétique contribue à répondre aux objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique des logements. Son entrée en vigueur bouscule le secteur de l’immobilier et entraîne de nombreuses questions. Votre diagnostiqueur immobilier ACTIV’EXPERTISE est en mesure de vous répondre, alors n’hésitez pas à faire appel à lui pour vous renseigner !

13 février 2023

Les grands changements de l’ERP en 2023

Les grands changements de l’ERP en 2023 Le monde de l’immobilier évolue très vite et l’état des risques et pollution n’échappe pas à la tendance actuelle. Sa réglementation, en changement perpétuel amène les particuliers et les professionnels à se renseigner régulièrement sur les modifications à venir. Au vu de la Loi Climat et Résilience, quels sont les changements majeurs dans le diagnostic ERP ? _________________________________________________________________________________________________________________ L’ERP dès la première visite et, probablement, dès la mise en vente Depuis le 1er janvier 2023, le gouvernement a mis en place un site d’informations pour mieux connaître les risques sur son territoire. Il est destiné principalement aux particuliers et aux collectivités. De fait, quel que soit leur support de diffusion, les annonces immobilières des biens concernés par l’état des risques devront afficher la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » En cas d’ERP manquant, il est possible de réaliser un ERRIAL (état des risques réglementés, pour l’information des acquéreurs et des locataires) pour publier son annonce. Disponible en quelques clics sur errial.georisques.gouv.fr, il suffit de renseigner l’adresse du bien concerné ou sa référence cadastrale pour l’obtenir. Même si l’ERRIAL est totalement gratuit, il ne remplace en rien l’ERP document officiel qui devient obligatoire dès la première visite et qui reste obligatoire lors de l’acte de vente ou la signature du bail. Dans la pratique, le diagnostiqueur immobilier pourra fournir l’ERP en même temps qu’il établit le DPE qui est obligatoire dès la mise en vente. L’ERRIAL n’a alors aucune utilité. Ce document peut être rassurant et décisif pour les clients et même devenir un argument supplémentaire dans le travail des agents immobiliers et propriétaires. L’adresse disparaît au profit des références cadastrales L’ERP ne se fera plus à l’adresse mais uniquement selon les références cadastrales (parcelles). Il sera toujours possible de réaliser un ERP sans, mais il ne sera pas conforme. Le Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques, précise le contenu du document faisant état de ces risques. Il modifie les articles R125-23 à 27 du Code de l’Environnement. Aussi, les intitulés de zones ou périmètres des différents risques auxquels le bien est exposé doivent être précisés. La plupart des éléments de forme de l’ERP déjà présents dans le formulaire se sont, par le biais de ce décret, renforcés d’un point de vue réglementaire. Nouveau risque pris en compte : le recul du trait de côte Après les plans de prévention des risques, les zones de sismicité et les zones à potentiel radon, un nouveau risque entre en jeu : le recul du trait de côte. Certaines communes sont concernées et doivent désormais inclure ce nouveau risque dans leur ERP. La création de cartes de risques devront être annexées aux documents d’urbanisme. A ce sujet, le gouvernement annonce très clairement son objectif: « dans un délai de 4 ans, les collectivités impactées par le recul du trait de côte vont devoir cartographier les zones qui seront impactées ». Ces cartes porteront la mention de l’exposition (à l’horizon de 30 ans ou à un horizon compris entre 30 et 100 ans) dans l’ERP. Cependant, il n’est pas certain que les cartes de risques aient toutes été réalisées depuis le 1er janvier 2023. De fait, un ERP sera juste seulement si aucune carte n’a encore été publiée par la mairie. Si votre ERP a déjà été établi avant les changements 2023, pas de panique ! il vous suffit de contacter votre diagnostiqueur immobilier Activ’Expertise qui réactualisera votre document. Un moyen efficace de mettre à jour les parcelles et zones sans devoir réaliser à nouveau un état des risques et pollution.

13 février 2023

L’ERP c’est quoi ?

L’ERP c’est quoi ? On vous dit tout sur l’ERP en immobilier Si à l’évocation de cet acronyme vous pensez Etablissement Recevant du Public, c’est que cet article est fait pour vous. Oubliez le service public et familiarisez-vous avec l’ERP dans le secteur de l’immobilier. En France, le propriétaire est dans l’obligation légale d’informer son acheteur ou son locataire sur les risques et pollutions auxquels est exposé son bien dès la première visite. Ces informations sont répertoriées dans un document annexé à la promesse de vente ou au bail de location. ___________________________________________________________________________________________________________________ L’ERP c’est quoi ? Imposé par le Code de l’environnement, L’ERP désigne l’état des risques et pollutions. Il s’agit d’un diagnostic immobilier obligatoire dans certaines communes, dont la liste est fixée par arrêté préfectoral, en cas de mise en location ou de mise en vente d’un bien immobilier construit ou d’un terrain. Ce document comporte diverses sections relatives aux risques de pollution d’un sol, d’un bâtiment ou d’une parcelle. En fonction des types de risques, les niveaux d’exposition sont précisés. Par ailleurs, le site gouvernemental Géorisques contient plus d’informations sur le sujet. L’ERP peut être complété directement par le propriétaire du bien immobilier. Toutefois, en raison de la complexité du document à produire, il est préférable que le propriétaire se fasse assister par un professionnel. Concernant sa durée de validité, il faut prévoir de remplir l’ERP au moment opportun. En effet, ce document est valable seulement 6 mois. Il se doit d’avoir moins de six mois lorsqu’il est annexé à la promesse de vente , à l’acte de vente ou au contrat de location. Est-il obligatoire partout en France ? L’ERP s’avère nécessaire et obligatoire pour les zones à risque. Ces zones sont répertoriées de la manière suivante : Celles délimitées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ; Celles de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 ; Celles à potentiel gaz radioactif ; Celles dont le périmètre d’exposition aux risques a été délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet ; Celles dont le périmètre a été étudié dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ordonné par le préfet. Afin de savoir si le bien est concerné, le propriétaire peut faire appel à l’aide au remplissage de l’ERP mis en ligne par le ministère de la Transition écologique. En renseignant son adresse, il sait s’il a l’obligation de fournir un ERP à son futur locataire ou son futur acquéreur. C’est un document technique complexe à produire, de fait, il est préférable de le faire réaliser par un professionnel du diagnostic immobilier. Quelles conséquences s’il manque à l’appel ? Toutefois en l’absence d’un ERP dans les zones où l’obligation est en vigueur, la responsabilité civile et pénale du vendeur/ bailleur peut être engagée. Si le logement est vendu et qu’un ERP complet et valide n’est pas annexé à la promesse de vente (ou à l’acte de vente), l’acheteur est en droit de saisir le tribunal. Dans le cas où ce dernier découvre que le bien immobilier est situé dans une zone à risque, il peut demander la diminution du prix de vente ou même l’annulation de la vente sans pénalité. Attention : La DGCCRF peut pénaliser le bailleur d’une amende de 300 000 euros et d’une peine de 2 ans de prison en cas d’absence d’ERP dans les zones où celui-ci est obligatoire pour la location d’un bien immobilier. L’agent immobilier peut aussi être mis en cause pour défaut de conseil en cas de manquement. En cas de doute, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre diagnostiqueur immobilier.

23 janvier 2023

Les changements réglementaires en 2023

Les changements réglementaires en 2023 Fini le temps des fêtes et des bonnes résolutions ! L’année 2023 annonce d’ores et déjà son lot de changements. Quelles sont les principales évolutions qui sont appliqués dès ce début du mois de janvier ? On fait le point. ___________________________________________________________________________________________________________________________ Le DPE : l’étiquette finale affichée Consommation primaire/ consommation finale ça vous dit quelque chose ? Si les termes vous semblent barbares, reprenons depuis le début. L’énergie primaire correspond à l’énergie disponible dans la nature avant l’intervention de l’homme. Il s’agit notamment, du bois, du pétrole, du gaz avant toute transformation. Quant à l’énergie finale, elle désigne l’énergie réellement livrée, consommée et facturée au consommateur. Elle peut être nommée énergie disponible. Aujourd’hui les étiquettes DPE (celles qui affichent la classe énergétique du logement) sont inscrites en fonction de la consommation primaire en en kWh/m²/an et de son émission de gaz à effet de serre en Kg de CO²/m²/ an. L’arrêté du 3 novembre 2022 a mis en place dès le 1er janvier 2023, l’indication de l’énergie finale en première page du DPE juste en dessous de l’énergie primaire. Cette différence a toute son importance car elle est déterminante dans la classification des biens dits énergivores. Interdiction des locations pour les logements trop énergivores Comme évoqué précédemment, les logements au DPE G dont la consommation annuelle est supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale, se retrouvent interdites à la location. C’est l’une des conséquences de la loi Climat et Résilience qui vise à faire disparaître toutes les passoires thermiques à l’horizon 2028. L’objectif est triple : Protéger les locataires contre les factures d’énergie trop élevées ; Laisser le temps nécessaire aux propriétaires pour faire des travaux de rénovation des logements qu’ils louent ; Réduire nos émissions à gaz à effet de serre. Actuellement, l’interdiction ne s’applique que pour les nouveaux contrats de location depuis le 1er janvier 2023. Selon les données du gouvernement, les logements concernés seraient 90 000 au total. L’ERP se refait une beauté L’état des risques et pollution connaît quelques récents changements. L’ERP ne se fera plus à l’adresse mais uniquement selon les références cadastrales (parcelles). Il sera toujours possible de réaliser un ERP sans, mais il ne sera pas conforme. Le Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques, précise le contenu du document faisant état de ces risques. Il modifie les articles R125-23 à 27 du Code de l’Environnement. En parallèle, dès la première visite du bien, il devient obligatoire de communiquer à l’acquéreur un ERP conforme et juste qui doit ensuite être remis au potentiel acquéreur. Concernant le recul du trait de côte, certaines communes sont concernées et doivent inclure dans leur ERP ce nouveau risque. Actuellement, l’ERP a une durée de validité de 6 mois qui aide à la précision de la localisation ainsi que celle de la liste des risques (fiche Radon Séisme). La norme GAZ mise à jour La mise à jour de juillet 2022 concernant la norme gaz NF P45-500 est rentrée en vigueur au 1er janvier 2023. La grille qui comportait 120 points de contrôle est complétée par 14 nouveaux points portant sur des techniques et équipements nouveaux non pris en compte dans la version précédente. Aussi, 5 points obsolètes ont été supprimés. Parmi les nouveautés, on retient la vérification du marquage NF sur les organes de coupure ou encore l’ajout d’un point de contrôle sur le sertissage. Par son application, cette révision abroge l’arrêté du 18 novembre 2013. Toutes ces nouveautés ne seront probablement pas les seuls au rendez-vous en cette année 2023. Par exemple, à compter du 1er avril 2023, il deviendra obligatoire de réaliser un audit énergétique pour les ventes de bien comportant la classe énergétique F ou G. Une année qui promet bien des surprises !