10 décembre 2025Loi Boutin ou Carrez quand la surface habitable diffère
Loi Boutin et loi Carrez : que mesurent-elles exactement ? Les règles entourant la location et la vente de biens immobiliers imposent des normes précises concernant la surface indiquée aux futurs locataires ou acquéreurs. Deux textes principaux organisent ces obligations : la loi Boutin et la loi Carrez. Chacune d’elles répond à des cas différents et utilise des méthodes de calcul distinctes, ce qui explique pourquoi la surface annoncée peut varier selon la réglementation appliquée. La surface habitable selon la loi Boutin Adoptée en 2009 dans le cadre d’une politique visant à améliorer l’accès au logement, la loi Boutin protège les personnes louant un bien en imposant la mention d’une surface habitable dans le contrat de location. Ce diagnostic correspond à une évaluation précise des espaces consacrés à l’habitation, à exclure certains éléments du calcul. On ne prend en compte que les pièces à usage d’habitation comme les chambres, le salon, la salle à manger, la cuisine ou la salle de bain. Les combles seulement s’ils sont formellement aménagés sont inclus. La législation précise que pour être considéré comme pièce principale : la superficie de plancher doit faire au moins 9 m² et la hauteur sous plafond être d’au moins 2,20 m, ou disposer d’un volume habitable supérieur à 20 m³. Sont exclus : murs, escaliers, cloisons, caves, garages, vérandas, balcons et surfaces non closes. Cela assure un calcul tourné exclusivement vers la vie quotidienne des locataires, avec la volonté d’exclure tout espace non destiné à cet usage. La superficie privative avec la loi Carrez Issue de la réglementation de 1996, la loi Carrez concerne les ventes de logements en copropriété. Elle vise à fournir à l’acquéreur potentiel une indication fiable de la “surface privative”, c’est-à-dire des espaces fermés accessibles et propres à l’usage du propriétaire. Sont pris en compte : toutes les pièces, mais aussi les greniers, remises, vérandas et combles (même non aménagés), dès lors que la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre. Les caves, garages, emplacements de parking ainsi que les extérieurs comme balcons, terrasses ou loggias sont exclus du mesurage. Le calcul selon Carrez englobe donc certains espaces qui ne figurent pas dans la notion de surface habitable, ce qui peut aboutir à une surface supérieure à celle obtenue avec la méthode Boutin. Différences majeures entre les deux méthodes La principale distinction réside dans leur finalité et dans la prise en compte, ou non, d’espaces annexes et de la hauteur sous plafond. En résulte souvent un écart de mètres carrés entre une même habitation soumise à ces deux règlements. Pour la location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui est reportée sur le bail. Pour la vente d’un bien en copropriété, la superficie privative doit être calculée selon la loi Carrez et renseignée dans l’acte de vente. Autre particularité, seule la loi Carrez exige de mentionner la surface même pour des locaux non aménagés, à condition qu’ils répondent au critère de hauteur minimum. À l’inverse, la loi Boutin s’intéresse exclusivement à l’espace réellement utilisable pour vivre. Recourir à un professionnel du mesurage Les différences entre ces mesures peuvent prêter à confusion, d’où l’intérêt de faire appel à un spécialiste du diagnostic immobilier. Le recours à un diagnostiqueur qualifié garantit la justesse du calcul selon la législation appropriée, qu’il s’agisse de compléter un dossier de location ou de préparer la mise en vente d’un logement en copropriété. Assurez-vous de choisir un professionnel reconnu pour éviter toute erreur pouvant avoir des conséquences sur la validité du contrat.